Obras em Apartamentos: Responsabilidade dos Moradores e Regras Condominiais

As obras realizadas dentro dos apartamentos são de responsabilidade direta dos moradores ou proprietários. Contudo, essas intervenções devem ser conduzidas dentro de normas que garantam a segurança estrutural, o bem-estar coletivo e o cumprimento das regras condominiais e legais.

Aspectos Legais e Técnicos

A NBR 16.280 regula reformas em edificações e obriga que qualquer obra que altere elementos estruturais, sistemas hidráulicos, elétricos, revestimentos pesados ou interfira no uso coletivo do prédio, tenha um Responsável Técnico.

Contratação de Responsável Técnico

O morador deve contratar um profissional habilitado — engenheiro (CREA) ou arquiteto (CAU). Esse profissional deverá emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

O responsável técnico deve avaliar e garantir que as intervenções não afetem os apartamentos vizinhos, áreas comuns, estrutura e segurança do edifício.

Documentos Obrigatórios para Obras

Antes de iniciar qualquer obra, o morador deve apresentar ao síndico, ao condomínio e a administração as seguintes informações:

• ART ou RRT da obra.

• Descritivo detalhado da obra, incluindo: Tipo de intervenção (elétrica, hidráulica, estrutural, estética, etc.) e Cronograma com datas previstas de início e fim da obra;

• Identificação dos profissionais e prestadores de serviço (Nome completo; CPF e/ou CNPJ; Dados de contato; Cópia de documentos.);

• Cópia do contrato com o profissional responsável.

• Planta ou projeto, caso haja alteração física, de layout ou paredes;

• Autorização do sindico/condominio para iniciar as obras.

  
  
  
  

Comunicação e Aviso ao Condomínio

O morador deve avisar ao síndico com antecedência mínima, que pode variar conforme o regimento interno (geralmente entre 48 a 72 horas antes do início). Obras que envolvem ruído, entulho ou circulação de materiais devem ter sua logística previamente autorizada.

O que não pode ser feito sem autorização?

• Remoção de paredes estruturais ou vigas.

• Alterações na fachada (incluindo portas, esquadrias, cores ou acabamentos).

• Modificação dos sistemas de gás, elétrica central ou hidráulica vertical.

• Obras sem a presença ou acompanhamento de um responsável técnico habilitado.

Responsabilidades dos Prestadores e Moradores

O acesso dos prestadores deve ser controlado na portaria.

É extrema inportância que os prestadores de serviços da obra sejam identificados e que sigam as normas internas (horários permitidos, uso de elevadores de serviço, etc.).

Lenbrando que é de responsabilidade do morador qualquer Dano às áreas comuns, Acidentes ocorridos durante a execução da obra, além da verificação do Cumprimento das normas de segurança, legislação e do Regimento Interno/Convenção do condomínio.

Recomendação do Condomínio

O condomínio pode e deve exigir que todas as normas internas sejam seguidas e que toda a documentação seja entregue e aprovada antes do início da obra.

O síndico pode impedir o início ou continuidade da obra caso haja risco, ausência de responsável técnico ou descumprimento das regras.

Consequências Legais em Caso de Irregularidades

• Aplicação de multas condominiais.

• Embargo da obra.

• Ações civis ou judiciais por danos estruturais ou coletivos.

• Responsabilidade técnica e civil do morador em caso de acidentes.

Realizar obras no apartamento é um direito do morador, desde que sejam seguidas as normas legais, técnicas e internas do condomínio. Além de garantir a segurança da edificação, o cumprimento dessas regras evita conflitos, garante a boa convivência e preserva o patrimônio coletivo.